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房產減稅新政或讓一線城市周邊樓市受益最大

2020-12-04 16:28:41
時間:2016/02/22。資料來源:經濟日報作者:李羽佳。

隨著本月初住房貸款首付比率降低,公積金存款利率在月中提高,房地產市場又迎來了好消息。2月19日,財政部和其他三個部門聯合發出關于降低住房交易契稅和營業稅的信函,要求個人購買面積在90平方米或以下的第一套或第二套住房,全部征稅1%;個人購買90平方米以上住房時,契稅從2%降至1.5%,原個人購買普通住房兩年以上免征營業稅的期限延長兩年以上。同時,北上廣深等一線城市不實行第二套住房交易契稅和營業稅新規。稅收調整的政策意圖是明確的,即進一步大力支持庫存清除。

2016年初,取消庫存的房地產市場政策逐漸蔓延,包括以直接財政補貼為主要內容的地方激勵措施,以及中央政府的各項政策措施。從政策基調上看,春節后房地產市場的激勵開始提高購房杠桿比率,全面降低購房成本。

一方面,目前的抵押貸款杠桿率已升至歷史最高水平;另一方面,從春節返鄉的反饋來看,以農民工和農業轉移人口為主的新公民的住房支付能力令人擔憂。因此,降低住房供給和購買成本是當務之急,政策需要在供給方和需求方同時發電。

中央經濟工作會議建議,在庫存大的城市,開發商應該降低房價,這是供應方的舉措。同時,在需求方面,有必要降低購房成本,春節后的政策也開始向這方面靠攏。例如,最近公積金存款利率的提高,意在增加低成本住房的財政資源.此外,目前的購房成本,包括稅費,占房價的6%~10%。如果考慮到房屋裝修、物業維修基金等費用,100萬元的房屋要花200000多元(不包括首付),這部分成本也有下降的空間。

購房稅率的下調非常強勁,甚至超過了2015年的“3.30”新政。特別是對于面積超過144平方米的大家庭,交易契稅直接由3%降至1.5%至2%。同時,大家庭是非普通住宅,購買2年以上的房屋出售也免征5%的營業稅。因此,這一政策對大家庭住房的支持力度更大,這也符合目前三四線城市主要是大戶型的庫存狀況。同時,也有利于支持“大賣小買”改善住房需求。

該政策自2015年下半年以來再次在房地產市場實施“城市政策、分類調控”的一般原則,規定北上廣不實行第二套住房契稅和營業稅優惠。這主要是基于房地產市場的大分化現狀。

目前,北部滬深房地產市場的平均庫存消化周期為10個月,低于12個月的庫存預警線。深圳和上海目前只有7-8個月的庫存消化,也沒有需求去庫存。此外,2015年,三、四線城市的房價指數下降了約5%,而北部的廣州-深圳新房價指數分別上漲了9%、12%、8%和45%。

事實上,實際的優惠政策會更大。該文件規定,在確定第一和第二套住房時,如果暫時沒有查詢條件,而且不能提供家庭住房調查結果,納稅人應向稅務機關提交家庭住房誠信的書面保證。如果誠信的保證不是真的,那就是虛假的納稅申報。

事實上,大多數二三、四線城市的民政、社會保障、戶籍、房屋等橫向部門之間的信息互聯非常不順暢,許多城市甚至還沒有建立完善的統計信息系統。因此,購房者很容易通過欺騙和其他不正當手段獲得第一套房的折扣。

即使上海北部等一線城市不執行二房交易契稅和營業稅的新規定,第一次住房契稅也從2%(90平方米)下降到4%(144平方米以上)。

綜上所述,稅費調整將對二線、三線和四線城市的住房交易產生顯著的降低成本影響,同時也將大力支持清查。此外,作者認為,盡管自2015年以來,一線城市對房地產市場政策的受益不大,但其周邊的二線、三線和四線城市表現良好,尤其是在近期連續的首付和減稅政策的指導下,一線城市的高房價所擠出的需求將作為這些城市的補充。結合2015年以來北京、天津、河北、深圳等區域軌道交通一體化的明顯進展,無疑將支撐深圳周邊三線、四線城市的房地產市場。

?????? 微信官方賬戶:榮360住房貸款(方代123)

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