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用未成年子女房產辦理經營性貸款的抵押效力認定

河南洛陽房地產公司法律師2020-12-06 11:38:50

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本案例由專業房地產律師 謝勇 選編?咨詢電話18637961386


?【案情】

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???20153月,因資金緊張,李某、過某夫婦為李某作為投資人的個人獨資企業A廠向B銀行辦理2年期經營性貸款。李某、過某夫婦為該筆貸款提供連帶責任保證,同時以兩人年僅10歲的女兒李某某名義與B銀行簽訂了貸款抵押擔保合同,以李某某名下房產進行抵押擔保,并辦理了抵押登記手續;而在辦理抵押登記時,李某、過某夫婦向B銀行及房產登記部門出具保證書,承諾借款用于A廠企業經營,經營利潤部分用于李某某的生活支出。嗣后,B銀行按約發放了貸款。貸款到期后,因經營不善,A廠無力償還。

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???20174月,B銀行訴至法院,要求:A廠償還貸款;李某、過某夫婦就此承擔連帶保證責任;就拍賣、變賣李某某名下房產的所得行使優先受償權。訴訟中,李某某辯稱其對父母處分其房產并不知情,其父母無權為貸款抵押其名下房產,請求駁回B銀行的相應訴請。

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??? 【分歧】

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??? 本案爭議問題是:李某、過某夫婦辦理貸款抵押未成年女兒名下房產的效力如何認定?

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??? 第一種意見認為,A廠系不具備獨立人格的個人獨資企業,與李某、過某夫婦家庭財產難以有效實際區分,且李某、過某承諾經營利潤部分用于李某某的生活開銷,可以認定為了李某某利益而處分其財產,抵押行為合法、有效。

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??? 第二種意見認為,無論李某、過某是否為李某某利益處分案涉房產,因已辦理抵押登記手續,B銀行作為抵押權人有權處分。

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??? 第三種意見認為,李某、過某夫婦作為未成年人李某某法定監護人理應審慎、為李某某利益最大化而處分其名下財產,卻為充滿不確定性和市場風險的經營活動抵押房產進行擔保,不能認為系為李某某利益,處分無效。雖然案涉房產已經抵押登記,但設立上存有瑕疵,我國學界通說及物權法均否認物權行為無因性,B銀行不得行使抵押權。

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??? 【評析】

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??? 筆者贊同第三種意見,理由如下:

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??? 第一,監護人行使監護權應確保被監護人利益最大化(這是《兒童權利國際公約》所倡導,也是即將生效的民法總則對于我國監護制度作出的重要完善之一),否則不得處分被監護人的財產。企業市場經營活動存在內在的、不可預期的風險,難以確保必然、穩定的收益或利潤,涉入其間,則使未成年人財產處于“風雨飄搖之中”,遭受難以挽回的損失。未成年人的核心利益在于身心健康成長、發展,其名下財產正是構筑良好成長環境的重要物質根基,故財產及收益應確保用于未成年人的生存、教育、醫療、培訓等直接關聯未成年人利益之處,處分財產亦應從財產增值、保值或風險最小化出發,如租賃、置換學區房等,方可謂以最有利未成年人利益原則處分其財產。

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??? 第二,物權的取得和行使,應當遵守法律,尊重社會公德,不得損害公共利益和他人合法權益。未成年人李某某的父母作為法定監護人,未能從最大限度保護未成年人利益原則出發處分其名下房產,損害了李某某利益,屬于無權處分。同時,通過承諾書可知,B銀行應明知抵押房產系經營借貸處分未成年人李某某名下房產,故不能認定為善意相對人。因此,李某某可以申請登記機關撤銷設在其財產之上的抵押登記;在本案中,抵押登記屬于無權處分行為,B銀行不得行使抵押權,否則侵害了所有權人李某某的合法利益。

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??? (作者:?楊翼琿?單位:江蘇省無錫市新吳區人民法院)


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